Период с конца 2017 года по июль 2018 года стал важным этапом в эволюции законодательства о долевом строительстве (214-ФЗ). В это время произошла замена неэффективной системы страхования договоров долевого участия (ДДУ) на новую модель защиты дольщиков. Для проектов, где первый ДДУ был заключен после 20 октября 2017 года, девелоперы стали обязаны перечислять 1,2% от суммы каждого договора в специальный компенсационный фонд.
Цели и методология анализа
В данной статье представлены детальные финансовые модели для виртуального девелопера, работающего в центральном регионе России. Эти модели максимально приближены к реальным условиям рынка и служат инструментом для анализа влияния действующих и планируемых нормативно-правовых актов на девелоперскую деятельность. Мы не будем углубляться в детали расчетов, но предоставим все необходимые исходные данные для самостоятельной проверки.
Все удельные показатели и ставки, использованные в расчетах, представляют собой актуальные средневзвешенные рыночные значения. Они основаны на эмпирическом анализе деятельности крупнейших девелоперских компаний Москвы за последние годы.
Условия моделируемых проектов
Для целей анализа предполагается, что девелоперская компания приобрела права на два земельных участка:
- Участок в Москве, полученный на правах аренды.
- Участок в ближайшем Подмосковье, приобретенный в собственность.
По обоим объектам согласована поквартальная рассрочка платежа за землю сроком на один год. Также предполагается, что для каждого проекта существует возможность изменить вид разрешенного использования на «многоэтажное жилищное строительство» и согласовать технико-экономические показатели (ТЭП) с плотностью застройки 25 тысяч квадратных метров на гектар.
Особенности инфраструктуры и паркинга
Оба проекта включают обязательства девелопера по финансированию строительства социальных объектов на прилегающих территориях (не входящих в основной участок). Для подмосковного проекта дополнительно предусмотрено финансирование строительства наземного паркинга в границах квартала, но вне участка застройки (например, в санитарно-защитной зоне от шоссе).
В московском проекте, чтобы соблюсти нормативы по обеспеченности парковочными местами, потребуется строительство подземного паркинга непосредственно под жилым комплексом. Для упрощения расчетов принято, что количество машиномест равно количеству квартир, а параметры социальной инфраструктуры рассчитаны по московским нормативам.
Базовым расчетным периодом для всех финансовых моделей выбран один квартал.
