Приобретение квартир в новостройках сегодня регулируется Федеральным законом 214-ФЗ и осуществляется через договор долевого участия (ДДУ). Однако на рынке нередко встречается альтернативный вариант — договор уступки прав требований и обязанностей. У многих потенциальных покупателей это вызывает вопросы и опасения: не мошенничество ли это, кто такой продавец, если не застройщик, и насколько это безопасно? Даже в офисе застройщика объяснения могут оказаться сложными для понимания, усиливая тревогу из-за крупной суммы сделки. Давайте детально разберемся в этой теме.
Что такое договор уступки и почему он законен?
Договор уступки прав и обязанностей по ДДУ — это абсолютно легальный механизм, который также защищен 214-ФЗ. В этой схеме нет ничего криминального. Продавцом по такому договору может выступать как юридическое (например, инвестиционная компания), так и физическое лицо, причем как на этапе строительства, так и после сдачи дома, но до получения ключей.
Суть и причины возникновения уступки
По сути, уступка — это перепродажа права на будущую квартиру. Когда дом еще не сдан, у инвестора или дольщика нет оформленного права собственности в Росреестре, поэтому стандартный договор купли-продажи заключить невозможно. Вместо него используется уступка — передача другому лицу всех прав и обязанностей по первоначальному ДДУ с застройщиком. Продавец уступает не саму квартиру (ее у него еще нет), а право требовать ее у застройщика после завершения строительства.
Кто может быть продавцом по уступке?
Продавцами выступают разные лица:
- Юридические лица, аффилированные с застройщиком: иногда застройщики сами продают часть квартир через свои дочерние компании.
- Сторонние инвесторы: например, банки или инвестиционные фонды, купившие квартиры на этапе строительства.
- Частные инвесторы и дольщики: люди, которые купили квартиру для последующей перепродажи или те, кто передумал жить в этом доме (здесь иногда можно найти выгодные предложения, если продавец нуждается в деньгах и продает по цене покупки).
Когда можно уступить права и когда это заканчивается?
Уступить права можно практически сразу после заключения ДДУ. Ключевые условия для уступки:
- ДДУ должен быть зарегистрирован в Росреестре.
- Квартира должна быть полностью оплачена (хотя возможна уступка с долгом, но это сложнее).
- Не должен быть подписан акт приема-передачи квартиры от застройщика.
Что проверить покупателю: список документов
1. Зарегистрированный ДДУ. Это основа. Рекомендуется проверить факт регистрации через выписку из Росреестра или уточнить у застройщика.
2. Подтверждение оплаты. Справка от застройщика об отсутствии задолженности. Также желательно получить согласие застройщика на уступку (хотя по закону оно не обязательно).
3. Все дополнительные соглашения к ДДУ. В них могут быть важные изменения, например, о переносе сроков сдачи, что может лишить вас права на неустойку.
4. Стандартные документы для сделки. Паспорта, квитанции об оплате госпошлины (175 руб. с каждой стороны).
5. Документы по ипотеке (если была). Если квартира была в залоге у банка, необходимо полное погашение ипотеки и снятие обременения в Росреестре до регистрации уступки.
Особенности ипотеки и важные ограничения
На квартиру, покупаемую по уступке, можно получить ипотеку. Однако банк будет проверять не только покупателя, но и сам объект — дом должен быть аккредитован у этого банка. Если у застройщика есть проблемы со сроками, крупные банки могут отказать. Также банки обращают внимание на количество предыдущих уступок по этому ДДУ — если их было больше 2-3, это может стать причиной для отказа по внутренним правилам. Теоретически, уступать права можно много раз, но на практике это усложняет последующие сделки.
Если у вас остались вопросы — задавайте их в комментариях! В следующей статье мы подробно разберем все подводные камни и риски, связанные с покупкой по договору уступки.
